Ситуация: Организация заключила договор аренды нежилого помещения (офиса) с физлицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем. На протяжении 2 месяцев договор исполнялся сторонами, арендная плата уплачивалась, суммы отражались в учете организации. Впоследствии организация узнала, что договор подлежит регистрации в исполкоме и регистрация не произведена. Так ли это? Кто несет обязательства по регистрации договора? Как поступить бухгалтеру?

Документы:

Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее – НК).

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Указ Президента РБ от 4 августа 2006 г. N 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее – указ № 497)

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 N 1191 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497" (далее постановление № 1191)

Ответ:

Да, действительно, договоры аренды нежилых помещений, заключенные с физическими лицами, для которых деятельность по сдаче в аренду (субаренду) нежилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, подлежат регистрации в исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения этих помещений (указ № 497).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 403 ГК), следовательно только с этого момента у сторон по сделке возникают права и обязанности по договору.

 

Порядок регистрации договора следующий:

1. Арендодатель и Арендатор составляют договор по установленной форме (форма утверждена постановлением № 1191) и подписывают его в 3-х экземплярах.
2. Арендодатель (физлицо) обращается в местный исполком за регистрацией договора, так как обязанность по регистрации договора возлагается на него в силу п.1.6. Указа № 497.
3. Местный исполком:

• регистрирует договор в двухдневный срок, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в десятидневный срок с даты его представления физическим лицом по установленной форме (ч. 3 подп. 1.6 Указа N 497),
• направляет копию договора в налоговый орган по месту жительства физического лица в течение 5 дней с даты регистрации договора (ч. 2 подп. 1.6-1 Указа N 497).

 

В приведенном примере имеется подписанный сторонами договор, однако из-за отсутствия его регистрации в исполкоме, он считается незаключенным. Соответственно, у сторон отсутствовала обязанность исполнять его условия. Однако, так как арендодатель и арендатор, действуя добросовестным образом, исполняли условия заключенного договора, у бухгалтера нет оснований не отражать произведенные хозяйственные операции в бухгалтерском учете.

В данной ситуации бухгалтеру следует руководствоваться положениями п.5 ст. 3 НК о том, что в случае расхождения акта налогового законодательства с актом другой отрасли права, содержащим вопросы налогообложения, применяются положения акта налогового законодательства.

Применительно к описанному случаю это означает, что гражданско-правовые последствия в виде признания договора аренды незаключенным, не повлекут автоматических налоговых последствий. Так, у организации-арендатора сумма уплаченной арендной платы включается в состав затрат, учитываемых при налогообложении прибыли, а у физлица-арендодателя полученная арендная плата является доходом и облагается подоходным налогом в установленном законодательством порядке.

 

Важно: В отношении доходов физических лиц от сдачи в аренду (внаем) имущества организациям фиксированные налоговые ставки не применяются. Источник выплаты дохода, признаваемый в данной ситуации налоговым агентом (т.е. организация), обязана исчислить, удержать у этого физического лица и перечислить в бюджет подоходный налог в соответствии со ст. 175 НК, исчисленный по ставке 13%, установленной п. 1 ст. 173 НК.

 

Елена Бекишева, юрист, налоговый консультант

(Статья опубликована в журнале «Я – бухгалтер организации» № 10 май 2018г.)